如果把人的生活幸福感和房聯(lián)系起來(lái)，一個(gè)人租房的開(kāi)銷占收入比例太大，生活的幸福感就很小，有人將這個(gè)比例稱為“房格爾系數(shù)”。

北京的“房格爾系數(shù)”是58%，這意味著北漂們每月要拿出一半以上的工資去租房。

那么，到底是誰(shuí)抬高了房租？??

▲

關(guān)于這個(gè)多態(tài)世界，如果你也時(shí)刻充滿好奇，

歡迎關(guān)注他們來(lái)尋找答案。

白居易剛上京城的時(shí)候，別人看了他的名字就開(kāi)玩笑說(shuō)，“長(zhǎng)安米貴，居大不易”。1200多年過(guò)去了，這點(diǎn)倒是一點(diǎn)沒(méi)變，在大城市租房就是貴，沒(méi)人能當(dāng)“白居易”。

買(mǎi)不起房早就是年輕人的共識(shí)了，大不了租房嘛，大家都是這么相互勸慰的。但你有沒(méi)有想過(guò)，有一天可能連租房都租不起了。

大家都覺(jué)得，租房貴是因?yàn)槿硕唷１热?018年初，有報(bào)道稱“春節(jié)后租房人數(shù)漲3倍，租金上漲3%至10%”。但是貴也得有個(gè)譜吧。辛辛苦苦賺的錢(qián)，一半都要給房東，真的只怪人多嗎？

人沒(méi)變多，房租卻漲了

房租漲了這個(gè)事情不假。據(jù)房天下租房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，到2018年3月，全國(guó)17個(gè)城市房租價(jià)格整體上升，年均上漲8%-15%，一線城市像北京漲幅25.9%，上海漲幅19.5%。但原因是人變多了嗎？好像不是。

如果跟上一年相比，這兩個(gè)城市的人口不是變多了，反而減少了。2017年末，北京城鎮(zhèn)常住人口比上年末少了3萬(wàn)人，上海外來(lái)常住人口比上年末減少了7.52萬(wàn)人。前瞻研究院的分析也顯示，2015年到2017年，北京的租房市場(chǎng)需求實(shí)際在下降，它預(yù)測(cè)2018年上海市的租房需求會(huì)小幅下降。

?

?

2015年8月10日，某一線城市，自2012年起開(kāi)始清退低端企業(yè)，控減流動(dòng)人口3.67萬(wàn)人 / 視覺(jué)中國(guó)

那房租有沒(méi)有可能是被“炒上去”的呢？比如像某些文章說(shuō)的，來(lái)了投機(jī)商，故意抬高房租的價(jià)格，導(dǎo)致租不起房。

要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，得看租房跟買(mǎi)房之間有什么不同。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，影響房?jī)r(jià)的因素除了它的成本，比如土地價(jià)格、建筑成本之外，還有人們對(duì)它未來(lái)價(jià)值的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的大部分原因，就是對(duì)未來(lái)租金變化的預(yù)期不同。所以房子除了實(shí)際價(jià)值，還有人們的期待價(jià)值，因此可能出現(xiàn)價(jià)格虛高的情況。

但租房不一樣，租來(lái)的房子就是一個(gè)消費(fèi)品，一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)高人們還愿意買(mǎi)，是因?yàn)橄嘈潘苌担绻鈨r(jià)高，人們就會(huì)換個(gè)地方租房。因此，影響租房?jī)r(jià)格最大的因素是空置率，也就是市場(chǎng)上房子的存量。在美國(guó)休斯頓，當(dāng)空置率超過(guò)11%時(shí)，房租就會(huì)整體下降，反之則上升。

所以，即便有公司租下了城市里的部分房子裝修升級(jí)，也不會(huì)將整個(gè)地區(qū)的租價(jià)抬高，如果存量足夠，人們總能找到更便宜的房子。

?

?

2018年7月3日，廣東東莞，舊村莊出租屋房租低廉，吸引不少外來(lái)工租住 / 視覺(jué)中國(guó)

那很顯然，房租升高的直接原因就是房子不夠了，為什么會(huì)不夠？從近年來(lái)看，房源減少的主要原因是對(duì)棚戶區(qū)、群租房的改造。比如在上海張江地區(qū)，用八個(gè)月的時(shí)間就將1036套群租房降到了16套，而這樣的整治行動(dòng)各大城市都在進(jìn)行。

同時(shí)，新增租賃房源也在下降。2012年、2014年和2015年，住宅用地總量大幅減少，分別減少11.5、28.1和20.9%。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從2017年8月到2018年2月，鏈家平臺(tái)租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

前面是講房租這一年為什么上漲，但不是說(shuō)房租一上漲城市就出問(wèn)題，因?yàn)槌鞘谢⑷丝谠龆喽紩?huì)使房租上漲。但既然人口沒(méi)增多，房租上漲就有問(wèn)題，而要看房租是否合理，常用的辦法就是看租金收入比。

?

?

某一線城市高校現(xiàn)“床位出租”熱，要價(jià)大體在月租750元至1000元不等，只抵周邊三分之一 / 視覺(jué)中國(guó)

根據(jù)58同城的住房市場(chǎng)報(bào)告，2018年第一季度，北京以人均月租金價(jià)格2514元領(lǐng)跑全國(guó)，但2017年北京市的人均可支配收入也只有57230元，按照這個(gè)數(shù)字，房租要占去收入的50%以上。

國(guó)際通常認(rèn)可的房租收入比通常在30%以內(nèi)，超過(guò)這個(gè)數(shù)值，生活的壓力就會(huì)增大、品質(zhì)則相應(yīng)下降.但上海易居房地產(chǎn)研究院2017年的報(bào)告顯示，北京、深圳、三亞、上海四個(gè)城市的房租收入比就已經(jīng)高于45%。顯然，對(duì)于一線城市的租房客來(lái)說(shuō)，這些已經(jīng)成了常態(tài)。

我們的房子只賣不租

但如果說(shuō)，房租暴漲只是在近兩年在多重因素影響下才發(fā)生的偶然現(xiàn)象，其實(shí)也并不客觀。事實(shí)上，中國(guó)長(zhǎng)期的房產(chǎn)政策決定了，出現(xiàn)這樣的困局只是早晚的事。

全國(guó)人口普查（2010年）數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)約有25.8%的城市居民通過(guò)租住住房解決住房問(wèn)題，但2010年后房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于工資增幅。同時(shí)，租售比也在不斷擴(kuò)大，2017年，房?jī)r(jià)漲幅比租金漲幅高出36%。

?

?

2011年9月5日，2011年9月3日，鄭州出現(xiàn)了6塊錢(qián)一天的住人集裝箱，放張床就能住，租客稱方便、便宜 / 視覺(jué)中國(guó)

北京、上海的租房市場(chǎng)調(diào)查顯示，2013至2017年，居民的首次購(gòu)房平均年齡從30歲推遲到35歲。可以明確的是，未來(lái)越來(lái)越多的人都會(huì)選擇租房。

但租房市場(chǎng)的供給量卻嚴(yán)重不足，鏈家研究院的報(bào)告顯示，目前中國(guó)租賃房屋只有4600萬(wàn)套，來(lái)應(yīng)對(duì)1.6億租賃人口。

如果跟其他各大城市對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)一線城市可租賃的房屋占比都很低，而且遠(yuǎn)小于租賃人口比。而且從租房市場(chǎng)上來(lái)看，中小戶型、中低價(jià)位的出租房供應(yīng)量明顯不足，卻有大量的商品房空置。

?

?

主要大城市租賃人口和房屋比例 / 華夏,朱啟兵.“租售同權(quán)”影響幾何[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告,2017

所以，該問(wèn)的問(wèn)題不是為什么人這么多，而是為什么可以租的房子這么少？

從房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，近10年來(lái)，中國(guó)住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房，從土地批準(zhǔn)、政策福利到金融制度，都更偏向于商品房而不是租房。中國(guó)的城市住房自有率達(dá)到80%以上，個(gè)別城市達(dá)到90%，結(jié)果一邊是大量商品住房空置，一邊是很多居民既無(wú)能力買(mǎi)房，也無(wú)處租房。

這一方面是因?yàn)椋糠慨a(chǎn)稅收和土地銷售獲得收入，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要來(lái)源。各地收入占比雖有不同，但地產(chǎn)始終是最要一環(huán)，比如重慶的土地銷售收入常年占政府一般收入的25%以上。

另一方面，由于中國(guó)的金融發(fā)展還不成熟，尤其是信貸和股票市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)始終有作為理財(cái)產(chǎn)品的功能。不管是建房還是買(mǎi)房，都更容易貸到貸款。2016年，四大城市的住房抵押貸款總量增長(zhǎng)了22%，占GDP的近25%。

?

?

花費(fèi)60億元巨資打造的康巴什新區(qū)成為鄂爾多斯房產(chǎn)泡沫的最佳標(biāo)本 / 視覺(jué)中國(guó)

但相比之下，對(duì)于租房市場(chǎng)的關(guān)注就少了很多。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)租金回報(bào)率普遍很低。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)一線城市的租金回報(bào)率分別是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，廣州1.69%。

同時(shí)，租房市場(chǎng)要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租的12%，增值稅抵扣后需要繳納5%~6%，整體稅率接近17%~18%。

?

?

2014年4月22日，北京市，百余家房屋中介公司參加群租房治理工作 / 視覺(jué)中國(guó)

在管理上，政府也一直沒(méi)有給租房更多的保障，很多管理環(huán)節(jié)無(wú)法可依。中國(guó)現(xiàn)行的《商品房租賃管理辦法》制定的目的更注重與社會(huì)治安管理相配合，租房客始終處在弱勢(shì)地位，權(quán)利難以保障。在一項(xiàng)關(guān)于北京市租房的調(diào)研中，77.4%的被訪市民擔(dān)心出租人隨意提價(jià)或提前收回房子。

租住同權(quán)現(xiàn)在看來(lái)仍遙不可及，租住者不能獲得與自購(gòu)住房者同等的配套制度性權(quán)利，如在戶籍管理、子女入托入學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、就業(yè)保障等方面均遭受不同程度歧視。在這種情況下，租房市場(chǎng)的發(fā)展必然有阻礙。

早就沒(méi)有了落腳之地

很多人可能是今年才感受到了租房的困難，但其實(shí)，對(duì)于更底層的人來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)艱難求生的游戲早就開(kāi)始了。

2007年，加拿大記者道格·桑德斯 (Doug Saunders)走訪了全球二十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)農(nóng)村人口想要到城市發(fā)展時(shí)，都會(huì)先在城市邊緣找一個(gè)地方落腳，他稱之為“落腳城市”（Arrival City），在這里，人們能以較低的價(jià)格居住生活，積累進(jìn)城的資本，或者把鄉(xiāng)下的家人接過(guò)來(lái)。比如，重慶的六公里就是其中一個(gè)。

桑德斯說(shuō)，讓他們?cè)诔鞘辛⒆阕詈玫姆绞骄褪峭顿Y這些落腳城市，讓他們能更有保障地生活。但事實(shí)卻是，這些真正愿意容納異鄉(xiāng)人的地方，卻在不斷地被整改或取締。

?

?

2016年2月11日，上海。中興村的東側(cè)大部分已經(jīng)被夷為平地，西側(cè)部分也在五個(gè)月后消失殆盡 / 視覺(jué)中國(guó)

中國(guó)給出的另一套辦法是修建保障性住房。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年全國(guó)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開(kāi)工609萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬(wàn)套，公租房基本建成82萬(wàn)套。

與此同時(shí)，政府表示，住房保障方式將從“以售為主”逐步向“租售并舉、以租為主”轉(zhuǎn)型調(diào)整，公共租賃房將成為保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)之一。

但其實(shí)，這些住房保障跟大多數(shù)來(lái)到一線工作的外地人都無(wú)緣，甚至不是因?yàn)橘Y源不足，而是在設(shè)立之初就決定了外來(lái)人口無(wú)法享受。因?yàn)楸徽Ｕ系拈T(mén)檻之一，就是要有本地戶籍。但在中國(guó)的一線城市，獲得戶口比找到工作難太多了。

?

?

2014年5月24日，武漢一小區(qū)公租房已閑置一年多，58套公租房喊人來(lái)分配 / 視覺(jué)中國(guó)

以上海市為例，在2015年底，常住人口中至少有972.3萬(wàn)人沒(méi)有本地戶籍，他們幾乎都不能獲得住房保障。2017年，進(jìn)城農(nóng)民工中購(gòu)買(mǎi)保障性住房和租賃公租房的不足3%。而在上海嘉定，只有0.8%的農(nóng)民工租賃公租房或廉租房。當(dāng)市場(chǎng)漲價(jià)時(shí)，他們更難以承受價(jià)格的變化，更無(wú)法在城市落腳生存。

實(shí)際上，這原本不是什么無(wú)解的問(wèn)題，發(fā)展住房保障或者開(kāi)放住房市場(chǎng)，總有一個(gè)能應(yīng)對(duì)。比如德國(guó)會(huì)實(shí)行房租指導(dǎo)價(jià)制度，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)住房進(jìn)行評(píng)估、制定租金水平表，如果房租過(guò)高，房客可以起訴要求降價(jià)。美國(guó)則是用了另一套方法，通過(guò)租房的市場(chǎng)化、稅收優(yōu)惠等，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商配備低價(jià)公共住房，提高租房的數(shù)量。

中國(guó)的情況是，一邊控制著住房市場(chǎng)和土地，嚴(yán)格的土地政策使房?jī)r(jià)猛漲，人們不得不選擇租房。另一邊又沒(méi)有完善租房系統(tǒng)，租房?jī)r(jià)格、住房權(quán)利都沒(méi)有保障。人們夾在中間無(wú)法動(dòng)彈，最終只能選擇離開(kāi)大城市。▲