一、出臺的背景

2016年初，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存要求，我省出臺了《江西省人民政府關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存的通知》（贛府字〔2016〕17號），規(guī)定市、縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例不得高于銷售總額的6%。

一方面，近年來，國家轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控工作思路，大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)行一城一策、因城施策。過去關(guān)于監(jiān)管資金比例全省一刀切的做法，不適應(yīng)當(dāng)前的調(diào)控要求。另一方面，隨著去庫存工作結(jié)束，原規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管比例6%，難以有效覆蓋項(xiàng)目后續(xù)工程資金需要，不能有效防范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

為堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，打贏防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，我廳在征求各設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)和金融監(jiān)管主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的基礎(chǔ)上，會同省金融監(jiān)管局聯(lián)合制定下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

二、起草的依據(jù)

（一）有關(guān)法律法規(guī)

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

（二）部門規(guī)章和規(guī)范性文件

《城市商品房預(yù)售管理辦法》（住建部令第131號）

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號）

三、《通知》的主要內(nèi)容和特點(diǎn)

《通知》的主要內(nèi)容：

一是明確監(jiān)管范圍。全省市、縣城市經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金應(yīng)列入監(jiān)管范圍。商品房預(yù)售資金，包括購房人按照合同約定支付的全部房價(jià)款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款、商品住宅全裝修款等）。監(jiān)管資金分為重點(diǎn)和非重點(diǎn)兩部分。二是設(shè)立監(jiān)管賬戶。明確市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門為商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理部門，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定監(jiān)管賬戶的設(shè)立模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，要確定監(jiān)管銀行，以樓棟為基本單位開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。三是明確監(jiān)管期限。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至預(yù)售項(xiàng)目樓棟完成房屋初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記條件為止。四是明確監(jiān)管額度。重點(diǎn)監(jiān)管資金額度不得低于預(yù)售項(xiàng)目樓棟完成房屋初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記條件所需資金，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市縣按實(shí)際測算標(biāo)準(zhǔn)確定。金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具的項(xiàng)目保函可沖抵商品房預(yù)售監(jiān)管資金。五是規(guī)范資金繳存。預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。六是建立信息系統(tǒng)。市、縣監(jiān)管部門要建立預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)對接。七是規(guī)范資金撥付。監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，監(jiān)管銀行根據(jù)監(jiān)管協(xié)議撥付非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金經(jīng)監(jiān)管部門同意，按工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付。各地應(yīng)科學(xué)合理確定重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。八是規(guī)范資金管理。各地監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管規(guī)定履行監(jiān)管協(xié)議，對進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金收支情況進(jìn)行日常管理，定期向當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門報(bào)送專用賬戶收支情況。九是明確相關(guān)責(zé)任。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門等提出了要求。十是制定監(jiān)管辦法。要求各地盡快制定完善當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，優(yōu)化服務(wù)流程、壓縮辦理時(shí)限、規(guī)范申請材料、提升服務(wù)水平、方便企業(yè)辦事。

《通知》的特點(diǎn)：

一是落實(shí)一城一策、因城施策要求。《通知》規(guī)定，各城市可結(jié)合實(shí)際，明確預(yù)售資金監(jiān)管模式、重點(diǎn)資金監(jiān)管額度和撥付節(jié)點(diǎn)等內(nèi)容。

二是減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。《通知》明確了重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金，避免了部分地方籠統(tǒng)地將所有預(yù)售監(jiān)管資金列入重點(diǎn)監(jiān)管的現(xiàn)象；同時(shí)明確金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具的項(xiàng)目保函可沖抵商品房預(yù)售監(jiān)管資金，切實(shí)減輕企業(yè)資金壓力。

三是保障資金用于后續(xù)工程建設(shè)。《通知》要求商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度不得低于預(yù)售項(xiàng)目樓棟完成房屋初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記條件所需資金；要求監(jiān)管銀行嚴(yán)格履行監(jiān)管協(xié)議，加強(qiáng)日常管理，定期向監(jiān)管部門報(bào)送收支情況。

四是明確相關(guān)責(zé)任。《通知》進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行等工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管過程中存在違法違規(guī)行為的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，從制度上防范預(yù)售資金繳存、審批和劃撥中的違法違規(guī)行為。