上饒市第四屆人民代表大會常務委員會

公    告

第34號

《上饒市住宅物業(yè)管理條例》已由上饒市第四屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議于2019年10月31日通過，江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2019年11月27日批準，現(xiàn)予公布，自2020年3月1日起施行。

上饒市人民代表大會常務委員會

2019年12月16日        

上饒市住宅物業(yè)管理條例

（2019年10月31日上饒市第四屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過  2019年11月27日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）

目 錄

第一章  總 則

第二章  新建物業(yè)和前期物業(yè)管理

第三章  業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會

第四章  物業(yè)管理

第五章  物業(yè)的使用和維護

第六章  監(jiān)督管理

第七章  法律責任

第八章  附 則

第一章  總 則

第一條  為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善居民的居住和生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、委托其他管理人，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條  物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)項目建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素綜合確定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第四條  物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、服務規(guī)范、政府監(jiān)管、行業(yè)自律的原則。

第五條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理納入社會治理體系，健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理的監(jiān)督管理機制。

第六條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理。

縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。

第七條  物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，依法制定和組織實施自律性規(guī)范。

第二章  新建物業(yè)和前期物業(yè)管理

第八條  自然資源主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求，列入住宅小區(qū)建設項目的規(guī)劃條件：

（一）停放汽車的車位、車庫；

（二）摩托車、自行車、電動自行車停車場所，以及電動自行車、汽車充電場所和設施；

（三）全民健身設施；

（四）物業(yè)管理用房；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當列入規(guī)劃條件的設施。

住宅小區(qū)建設項目達到一定規(guī)模，按照國家、省和本市有關規(guī)定必須配建的幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)管理等公共服務設施，應當一并列入規(guī)劃條件。

第九條  住宅小區(qū)建設項目的建設單位應當將下列設施的建設要求列入建設項目設計方案：

（一）列入規(guī)劃條件的設施；

（二）安全防范設施；

（三）通信基礎設施；

（四）快遞服務設施；

（五）建筑垃圾臨時堆放場所；

（六）非住宅部分用于餐飲經(jīng)營的油煙排放設施；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應當列入設計方案的設施。

自然資源主管部門在核發(fā)住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃許可證時，應當審查建設項目設計方案中相關設施設計指標及其具體位置，并且征求住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的意見。

第十條  住宅小區(qū)建設項目的建設單位應當在取得房屋預售許可證前，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。分期開發(fā)的項目，其前期物業(yè)管理招投標，應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

符合下列條件之一的，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：

（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，單體高層物業(yè)建筑面積或者純別墅區(qū)建筑面積低于一萬平方米的項目；

（二）投標人少于三人的。

第十一條  建設單位應當在出售新建房屋前制定臨時管理規(guī)約。前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約由建設單位在售房時向買受人明示并經(jīng)買受人書面確認。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，持上述資料向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第十二條  新建物業(yè)符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、城市管理、住房和城鄉(xiāng)建設、生態(tài)環(huán)境、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視、安全防范等設施設備已按照規(guī)劃設計要求建成且已達到國家、省有關建設標準，并與相關專業(yè)單位辦理移交手續(xù)，業(yè)主可以獨立計量繳費使用；

（三）按照規(guī)劃設計要求建設的生活購物場所、幼兒園、托兒所、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化、全民健身、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)管理等公共服務設施已建成；

（四）按照規(guī)劃設計要求建設的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及電動自行車、汽車充電場所等基礎設施和公共配套設施已建成，能滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、壓力容器、消防設施和器材等共用設施設備依照法律、法規(guī)規(guī)定已取得合法使用手續(xù)，需要進行檢測的，已由具備相應資質(zhì)的檢測機構檢測合格；

（六）消防車通道、消防登高場地、人防工程、地下空間已設置顯著標志；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十三條  物業(yè)交付十五日前，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的監(jiān)督下，完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

在辦理承接查驗手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、管線、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，持建設單位移交的資料以及承接查驗形成的資料向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第十四條  建設單位應當將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營設施設備及其施工圖紙，移交給相關專業(yè)經(jīng)營單位維護管理。

未移交前，前款規(guī)定的設施設備的維修、養(yǎng)護和管理責任由建設單位承擔。

第三章  業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會

第十五條  房屋的所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承或者征收補償?shù)确墒聦嵰呀?jīng)合法占有建筑物專有部分的人，視為業(yè)主。

房屋的租用人、借用人等物業(yè)使用人可以根據(jù)業(yè)主的書面授權行使相關權利并承擔相應義務。物業(yè)使用人違反物業(yè)管理相關法律法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第十六條  一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十七條  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供相應資料。

建設單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

第十八條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的三十日內(nèi)，會同住房和城鄉(xiāng)建設主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主、建設單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當對擬進入籌備組的業(yè)主代表進行資格審查。

第十九條  新建物業(yè)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理承接查驗前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至住房和城鄉(xiāng)建設主管部門指定的銀行賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費，由全體業(yè)主共同承擔。

首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的具體標準和管理辦法，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

籌備組應當制定籌備經(jīng)費使用方案并公示，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審查，報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案后執(zhí)行。

第二十條  籌備組中的業(yè)主代表應當具有完全民事行為能力，遵守有關法律法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任籌備組中的業(yè)主代表：

（一）本人或者其配偶、直系親屬在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)任職，或者與該物業(yè)服務企業(yè)有其他利害關系的；

（二）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)財物的；

（三）違法搭建建筑物、構筑物，破壞房屋承重結構、主體結構的；

（四）有個人信用不良記錄且未消除的；

（五）受過拘留處罰或者刑事處罰的；

（六）其他不適合擔任籌備組中業(yè)主代表的情形。

第二十一條  籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第二十二條  業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）擬訂物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）依法決定改變共有部分的用途；

（九）決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；

（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的事項。

第二十三條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及網(wǎng)絡討論和投票的形式召開。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，業(yè)主可以自行參加，也可以書面委托代理人參加；采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；采用網(wǎng)絡討論和投票形式的，應當對業(yè)主進行網(wǎng)絡實名認證，并接受住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的監(jiān)督。

第二十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主人數(shù)較多的，業(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責。

業(yè)主代表大會由業(yè)主按樓（幢）、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表組成，每樓（幢）至少有一名業(yè)主代表，業(yè)主代表總人數(shù)一般不少于三十人且不超過八十人。

業(yè)主代表大會的議事規(guī)則，由業(yè)主大會制定。

第二十五條  業(yè)主代表實行任期制，任期和業(yè)主委員會任期相同，可以連選連任。

業(yè)主代表已經(jīng)不具備業(yè)主身份的，其代表資格自行終止；業(yè)主代表不履行職責的，其所代表樓（幢）、單元或者樓層的業(yè)主可以協(xié)商決定終止其代表資格。業(yè)主代表資格終止后，由相關業(yè)主重新推選業(yè)主代表。

第二十六條  業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，應當就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見。需全體業(yè)主投票表決的事項，業(yè)主的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

第二十七條  業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主（代表）大會決定的事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主（代表）大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主（代表）大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督專項維修資金的使用；

（五）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（七）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

（九）業(yè)主（代表）大會賦予的其他職責。

第二十八條  業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員實行任期制，每屆任期為三至五年，可以連選連任，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。

第二十九條  召開業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、居（村）民委員會，并邀請住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、居（村）民委員會派代表參加，聽取住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、居（村）民委員會意見、建議。

第三十條  業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和共有部分經(jīng)營收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

對于應當公開而沒有公開的信息，業(yè)主有權查詢或者要求業(yè)主委員會公開；仍不公開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令公開。

第三十一條  業(yè)主委員會的印章由專人負責保管，根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定使用；業(yè)主委員會會議討論職責范圍內(nèi)事項需要使用印章的，經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意作出決定后方可使用。

第三十二條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員資格自行終止：

（一）喪失業(yè)主身份的；

（二）喪失完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的；

（三）被依法追究刑事責任的；

（四）無正當理由三次不參加業(yè)主委員會會議的；

（五）利用成員資格，索取或者收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、其他有關單位、個人的財物的；

（六）拖欠物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金，經(jīng)三次書面催交拒不交納的。

第三十三條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，根據(jù)業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主（代表）大會的授權，決定是否終止其成員資格：

（一）以書面形式向業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（二）本人或者其配偶、直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務等其他利害關系的；

（三）違法搭建建筑物、構筑物，非法侵占業(yè)主共用部位、共用設施設備和場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權益行為的；

（四）違規(guī)使用業(yè)主委員會印章的；

（五）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人的；

（六）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動的；

（七）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定終止相關成員資格的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）經(jīng)調(diào)查核實后，應當責令終止。

第三十四條  業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到書面報告之日起三十日內(nèi)組建換屆改選小組。業(yè)主委員會任期屆滿前，換屆改選小組組織召開業(yè)主（代表）大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定報告的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以應業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主（代表）大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆改選小組由業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本條例第二十條的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于換屆改選小組總人數(shù)的二分之一。換屆改選小組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主（代表）大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（二）調(diào)整物業(yè)收費標準；

（三）除發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的應急維修之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；

（四）其他重大事項。

第三十五條  業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主（代表）大會所有的財物移交街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時提供。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當責令其限期移交。

第三十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織成立物業(yè)管理委員會作為臨時機構，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會不履行職責達三個月以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、公安機關派出機構、居（村）民委員會委員組成。物業(yè)管理委員會的主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。

第三十七條  物業(yè)管理委員會應當就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成的決定應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十日。

物業(yè)管理委員會應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關資料及財物移交手續(xù)后解散。

第三十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員津貼從共有部分經(jīng)營收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會提出預算，經(jīng)業(yè)主（代表）大會表決通過后執(zhí)行。

共有部分經(jīng)營收益、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員津貼應當按照財務要求建賬、入賬。業(yè)主委員會應當妥善保管財務原始憑證以及相關會計資料，并在每年三月底前公布上一年度的賬目情況。

共有部分經(jīng)營收益不得以任何個人名義進行存儲和管理。業(yè)主委員會向銀行申請開戶時需要提供備案證明等材料的，物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當出具。

第三十九條  管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主（代表）大會決定委托有資質(zhì)的中介機構對共有部分經(jīng)營收益的收支情況進行審計的，業(yè)主委員會不得拒絕。

業(yè)主委員會拒絕接受審計的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當督促業(yè)主委員會限期聘請專業(yè)機構進行審計；逾期未聘請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當代為聘請專業(yè)機構進行審計。審計結果應當向全體業(yè)主公告，審計費用從共有部分經(jīng)營收益中支出。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第四章  物業(yè)管理

第四十條  業(yè)主（代表）大會或者全體業(yè)主可以決定通過聘請管理人員、購買專業(yè)服務等方式自行管理物業(yè)。

采取自行管理物業(yè)方式的，業(yè)主委員會或者全體業(yè)主應當根據(jù)成員津貼、管理人員工資、專業(yè)服務費用、公共能耗費用等支出，結合共有部分經(jīng)營收益情況，擬訂物業(yè)管理收費方案，由業(yè)主（代表）大會或者全體業(yè)主討論通過后執(zhí)行。

自行管理物業(yè)的賬目情況應當每半年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會應當加強對業(yè)主自行管理物業(yè)的監(jiān)督和指導，并給予必要的支持和協(xié)助。

第四十一條  業(yè)主（代表）大會或者全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理的，應當通過招投標方式進行。經(jīng)兩次招投標，投標人均少于三人的，可以通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主委員會應當擬定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案。選聘方案經(jīng)業(yè)主（代表）大會會議討論表決通過后，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第四十二條  物業(yè)服務企業(yè)應當提供下列基本服務項目，并作為物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容：

（一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、安全防范設施等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養(yǎng)；

（二）公共綠地、道路、場所等共用部位的養(yǎng)護、管理；

（三）公共照明、健身設施等共用設施設備的使用管理和維修養(yǎng)護；

（四）疏散通道、安全出口和消防車通道管理，車輛行駛和停放管理；

（五）二次供水水箱（水池）定期清洗、消毒和水質(zhì)檢測；

（六）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，病媒生物防制；

（七）物業(yè)管理區(qū)域外來人員和車輛登記管理，二十四小時安保值班和定期巡邏，監(jiān)控視頻實時監(jiān)視并留存圖像信息三十日以上；

（八）物業(yè)裝飾裝修活動管理；

（九）對違反法律法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的行為進行勸阻、報告，對物業(yè)使用糾紛進行調(diào)解；

（十）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、改造費用的賬務管理；

（十一）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理服務。

第四十三條  物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務機構的，應當告知業(yè)主委員會并向全體業(yè)主公示。

未經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)委托，任何單位或者個人不得進入該區(qū)域從事專項服務業(yè)務，但物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定提供相應服務的情形除外。

第四十四條  物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布并及時更新：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修等電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、安全防范等專項設施設備的日常維護保養(yǎng)委托單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（四）由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)管理的業(yè)主共有部分經(jīng)營收益的財務信息；

（五）受委托代收代繳事項；

（六）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他應當公示的信息。

第四十五條  物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應急防范預案。發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即通知相關業(yè)主、物業(yè)使用人，及時采取應急措施，同時向相關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備出現(xiàn)安全隱患，嚴重危及人身安全、建筑物安全的；

（三）發(fā)生群體性事件，影響社會穩(wěn)定的；

（四）發(fā)生重大傷亡事件的；

（五）其他影響業(yè)主或者物業(yè)使用人正常生活的事件。

第四十六條  物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律法規(guī)規(guī)定以及合同約定履行物業(yè)維護、管理和服務的義務，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位和共用設施設備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經(jīng)營活動；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；

（四）將全部物業(yè)管理一并委托或者轉交給其他單位、個人；

（五）物業(yè)服務合同終止前，擅自停止物業(yè)管理服務；

（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費；

（七）非法限制業(yè)主進出物業(yè)管理區(qū)域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業(yè)主，擅自停水停電等；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；

（十）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

第四十七條  市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當制定物業(yè)服務等級標準，并會同價格主管部門制定與物業(yè)服務等級相對應的收費參考價格。物業(yè)服務收費參考價格可以根據(jù)物價、人工成本上漲等因素適時作出調(diào)整。

物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)收費參考價格，在物業(yè)服務合同中約定。

業(yè)主購買的房屋已經(jīng)交付但未裝飾裝修的，物業(yè)服務費用可以按一定比例收取，具體比例在物業(yè)服務合同中約定。

第四十八條  業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的期限和標準交納物業(yè)服務費用，不得以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務，或者以房屋質(zhì)量問題等非物業(yè)服務企業(yè)過錯為由拒交或者少交物業(yè)服務費。

物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準提供物業(yè)服務，不得以成本上漲、收費不足為由降低服務標準。

第四十九條  物業(yè)服務合同應當載明物業(yè)服務項目和服務標準、收費項目和收費標準、雙方權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限以及違約責任等。

物業(yè)服務合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務項目、服務標準或者收費項目、收費標準的，應當與業(yè)主委員會協(xié)商草擬調(diào)整方案并在住宅小區(qū)顯著位置公示三十日，經(jīng)業(yè)主（代表）大會表決通過后實施，同時與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務變更協(xié)議。

第五十條  業(yè)主未按照合同約定交納物業(yè)服務費用以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用，經(jīng)書面催繳無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以在住宅小區(qū)顯著位置予以公示，并可以請求業(yè)主委員會代為催繳。

物業(yè)服務企業(yè)提供的服務未達到合同約定標準的，應當承擔相應違約責任。

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生糾紛，經(jīng)協(xié)商無法達成一致的，可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織調(diào)解。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當受理。調(diào)解不成的，可以按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。

第五十一條  物業(yè)服務合同到期未續(xù)聘的，或者由于其他原因終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業(yè)服務企業(yè)要求業(yè)主委員會協(xié)助收取業(yè)主欠繳物業(yè)費的，業(yè)主委員會應當給予協(xié)助。

第五十二條  物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的，應當撤出物業(yè)服務人員，清退預收、代收的有關費用，并向業(yè)主委員會履行下列交接義務：

（一）移交承接物業(yè)時所接收和記錄的全部資料；

（二）移交有關物業(yè)的改造、維修、保養(yǎng)等技術服務檔案資料；

（三）移交物業(yè)管理用房；

（四）移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的固定設施設備；

（五）清算并移交業(yè)主委員會委托其管理的共有部分經(jīng)營收益；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行交接義務。

物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

第五十三條  物業(yè)服務合同雙方可以約定物業(yè)服務履約保證金，用于保證物業(yè)服務企業(yè)依法依約履行合同和退出物業(yè)管理區(qū)域時履行移交檔案資料、管理用房和設施設備等交接義務。

物業(yè)服務合同雙方可以委托物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管履約保證金。

第五十四條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應當完善老舊住宅小區(qū)配套基礎設施和公共服務設施，加快老舊住宅小區(qū)整治改造。老舊住宅小區(qū)整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當征求業(yè)主的意見，劃定物業(yè)管理區(qū)域，實行物業(yè)管理。

在不影響消防安全和道路通行前提下，市、縣（市、區(qū)）人民政府有關部門應當指導、協(xié)助老舊住宅小區(qū)增設必要的停車位和車輛充電設施，以及加裝電梯。

第五章  物業(yè)的使用和維護

第五十五條  業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應當遵守有關法律法規(guī)的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約應當對下列事項作出約定：

（一）建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地的使用、維護、管理；

（二）業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益的分配、使用和管理；

（三）業(yè)主和物業(yè)使用人在安全管理、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、動物飼養(yǎng)、植物種植等方面的權利與義務；

（四）違反管理規(guī)約應當承擔的責任；

（五）其他應當約定的事項。

第五十六條  物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途或者自然資源主管部門批準的設計用途使用物業(yè)。

新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)設計用于餐飲經(jīng)營的部分，應當配置相應的專用煙道。未配置專用煙道的，不得用于餐飲經(jīng)營。

第五十七條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。協(xié)議中應當明確房屋結構保護、裝飾裝修時間限制、裝修材料堆放搬運和垃圾清運要求、空調(diào)外機安裝要求以及禁止行為和違約責任等內(nèi)容。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主、物業(yè)使用人向業(yè)主委員會履行告知義務并簽訂協(xié)議。

業(yè)主在裝飾裝修房屋過程中，不得破壞、改變房屋外立面。

業(yè)主在使用物業(yè)過程中，應當采取有效的防護措施，避免陽臺、窗臺放置物以及外立面懸掛物墜落、脫落。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)存在高空墜物安全隱患的，有權要求業(yè)主及時整改，消除隱患。

第五十八條  物業(yè)服務企業(yè)應當加強對業(yè)主的消防安全宣傳教育，按照規(guī)定定期對物業(yè)管理區(qū)域開展消防安全巡查工作，消除火災隱患。已成立業(yè)主委員會但未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。對尚未組建業(yè)主委員會也未選聘物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。

第五十九條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主查詢和監(jiān)督。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如需占用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地增設車位的，應當由業(yè)主（代表）大會決定，并確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業(yè)主所有，是否收取車輛停放費由業(yè)主（代表）大會決定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照規(guī)定停放汽車，影響道路通行的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)通知改正；拒不改正的，移送公安機關交通管理部門按照有關規(guī)定處理。

市人民政府可以根據(jù)需要制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車管理辦法。

第六十條  建設單位應當按照規(guī)劃要求配建電動汽車、電動自行車的停車場所和充電設施。已建成的停車場所和充電設施不能滿足業(yè)主需要，且有可用場地的，由業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定辦理有關手續(xù)后修建。老舊住宅小區(qū)內(nèi)無可用場地的，應當在整治改造過程中予以解決。

禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電；禁止從室內(nèi)引電線用于交通工具充電。

第六十一條  物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)后，應當負責對電梯的日常管理和維護保養(yǎng)，及時制止危及電梯安全的行為，確保電梯正常運行。因日常管理或者維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅е码娞轃o法正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔相應的責任。業(yè)主自行管理物業(yè)的，由業(yè)主委員會履行電梯日常管理和維護保養(yǎng)職責。

老舊住宅小區(qū)改造需要加裝電梯的，應當征得相關業(yè)主的同意，依法辦理相關審批手續(xù)。加裝電梯應當確保建筑結構安全，并且符合消防安全要求，不得改變既有建筑主體承重結構，不得變相增加住宅使用空間，不得超出原建設用地界址范圍。

第六十二條  物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)后，負責對二次供水水箱（水池）的日常管理，定期進行清洗、消毒，并采取措施防止異物進入水箱（水池）。

二次供水水箱（水池）的清洗、消毒周期由當事人在物業(yè)服務合同中約定，但每年不得少于兩次。負責清洗、消毒的工作人員應當持有健康證，操作符合衛(wèi)生要求。

第六十三條  建設單位已經(jīng)將驗收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，以及老舊住宅小區(qū)已經(jīng)完成對公用事業(yè)經(jīng)營設施設備分戶改造的，由專業(yè)經(jīng)營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口及其之前的設施設備的維修、養(yǎng)護和管理，保證其安全運轉和正常使用。

第六十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。人民防空工程平時用作停車位的，經(jīng)人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業(yè)主開放，每次租賃期限不得超過五年。

建設單位或者其他投資人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投資建設的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應當優(yōu)先提取一部分用于該人民防空工程的維護和管理。

禁止出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程停車位。

第六十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違法搭建建筑物、構筑物，下挖地下空間；

（三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；

（四）侵占或者破壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動、拆除共用設施設備；

（五）拆除、損壞電梯的部件、附屬設施或者標志，強行開啟電梯層門、轎門或者阻止電梯層門、轎門正常關閉，超過額定載荷使用電梯；

（六）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品，嚴重影響房屋安全；

（八）高空拋物；

（九）隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的社會生活噪聲，影響鄰居通風、采光等；

（十）法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六十六條  物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、物業(yè)使用過程中，有違反本條例第六十五條規(guī)定，或者有違反其他法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的行為的，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內(nèi)報告有關主管部門和業(yè)主委員會。未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會履行勸阻、制止和報告職責。有關主管部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以處理。

第六十七條  住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金；業(yè)主在辦理房屋權屬登記手續(xù)時，應當提供交存住宅專項維修資金的憑證。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期屆滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續(xù)交。已成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案根據(jù)市、縣（市、區(qū)）有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十八條  房屋、相關設施設備的保修期滿后，發(fā)生下列緊急情況，危及房屋安全、人身財產(chǎn)安全以及嚴重影響業(yè)主日常生活的，可以采取應急維修：

（一）電梯故障危及人身安全或者嚴重影響業(yè)主日常生活，經(jīng)特種設備檢驗檢測機構、其他有資質(zhì)的電梯專業(yè)檢測機構或者電梯制造單位出具安全評估意見認定或者整改通知書的；

（二）消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)消防救援機構出具整改通知書的；

（三）房屋發(fā)生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測機構出具證明的；

（四）房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測機構核實并認定的；

（五）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響房屋正常使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測機構核實并認定的；

（六）二次供水、排水、排污系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障，影響使用，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負責維修、養(yǎng)護的除外；

（七）其他危及房屋安全、人身財產(chǎn)安全以及嚴重影響業(yè)主日常生活的緊急情況，經(jīng)專業(yè)機構核實并認定的。

前款規(guī)定的緊急情況下，相關單位、專業(yè)機構應當根據(jù)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的申請，或者根據(jù)相關部門的要求，及時提供相應的檢驗檢測和核實認定服務。

住房和城鄉(xiāng)建設主管部門核查屬實后，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主立即組織維修。其中，住宅專項維修資金未劃轉業(yè)主大會管理的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請列支；住宅專項維修資金已劃轉業(yè)主大會管理的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會申請列支，業(yè)主委員會審核同意的，應當報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第六章  監(jiān)督管理

第六十九條  住房和城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：

（一）制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準；

（二）監(jiān)督新建物業(yè)承接查驗，物業(yè)管理招投標，物業(yè)服務合同備案；

（三）擬訂住宅專項維修資金繳存、使用制度并監(jiān)督執(zhí)行；

（四）指導并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營活動，開展物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督和考核；

（五）指導業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會選舉和換屆；

（六）房屋工程質(zhì)量驗收，管理物業(yè)質(zhì)量保修金，督促建設單位履行保修義務；

（七）負責建設工程消防設計、審查和驗收；

（八）負責白蟻防治的監(jiān)督和管理；

（九）及時處理有關房屋工程質(zhì)量和物業(yè)管理方面的投訴、舉報；

（十）依職責查處住宅物業(yè)項目建設和物業(yè)管理活動中的相關違法行為。

第七十條  市、縣（市、區(qū)）人民政府有關部門履行下列職責：

（一）自然資源主管部門負責對列入住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃條件和設計方案的基礎設施、配套公共服務等設施的規(guī)劃審查，查處住宅小區(qū)建設項目竣工規(guī)劃核實前違反規(guī)劃要求的違法行為；

（二）城市管理部門履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市管理職責，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構筑物，侵占和破壞綠化設施、市政公用設施、環(huán)衛(wèi)設施，以及破壞環(huán)境衛(wèi)生等違法行為；

（三）公安機關負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范等設施的監(jiān)督檢查，指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，加強對業(yè)主養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路停車管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為；

（四）市場監(jiān)督管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備的安全監(jiān)察工作，督促特種設備檢驗檢測機構及時出具電梯安全檢測意見，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供虛假資料取得工商登記、無照經(jīng)營、侵害消費者合法權益、價格違法以及餐飲經(jīng)營油煙排放不達標等違法行為；

（五）消防救援機構負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設施設備、場所等的監(jiān)督檢查，查處違反消防安全法律法規(guī)的行為；

（六）生態(tài)環(huán)境主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護監(jiān)督管理，按照職能分工依法查處水超標排放等違法行為；

（七）衛(wèi)生健康主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水的監(jiān)督等工作；

（八）人民防空主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程建設和維護管理的監(jiān)督檢查，查處侵占、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為；

（九）民政部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居家養(yǎng)老服務設施和社區(qū)管理服務設施維護管理的監(jiān)督檢查，以及喪事活動管理等工作。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位以及其他有關部門依法履行相應職責。

第七十一條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織和指導轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會，選舉業(yè)主委員會；指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行相關職責，指導、監(jiān)督住宅物業(yè)管理的具體工作。

第七十二條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，召集住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安等部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，研究解決物業(yè)管理工作中的下列重大問題：

（一）業(yè)主委員會未依法履行職責的問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）物業(yè)管理與相關專業(yè)經(jīng)營單位協(xié)調(diào)和配合的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第七十三條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機制。

住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)管理投訴舉報平臺，在接到物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴、舉報后，應當予以登記并及時處理。不屬于本部門職責的，應當及時移交給其他有關部門進行處理，并告知投訴人、舉報人。

第七十四條  市、縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)管理信用體系，加強行業(yè)誠信管理。

第七章  法律責任

第七十五條  建設單位違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第十條規(guī)定，未通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處二萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第十三條第二款規(guī)定，未向前期物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第十九條第一款規(guī)定，未按時交存首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（四）違反本條例第六十四條第三款規(guī)定，出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程停車位的，由人民防空主管部門對當事人給予警告，并責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。造成損失的，應當依法賠償損失。

第七十六條  物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第十三條第三款、第四十一條第三款規(guī)定，未按時將相關材料報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（二）違反本條例第四十四條規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關信息或者公示的相關信息失實的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（三）違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務未達到合同約定標準的，責令限期改正；

（四）違反本條例第五十二條規(guī)定，退出物業(yè)管理區(qū)域時拒不履行交接義務，或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物的，責令改正，處一萬元以上十萬元以下罰款；

（五）違反本條例第六十六條規(guī)定，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時報告的，處五百元以上五千元以下罰款。

第七十七條  業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第六十條第二款規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從室內(nèi)引電線用于交通工具充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處五百元以下罰款；

（二）違反本條例第六十五條第一項規(guī)定，損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第六十五條第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物，下挖地下空間的，由城市管理部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處違法建設造價百分之五以上百分之十以下罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的，沒收實物或者違法所得，可以并處違法建設造價百分之十以下罰款；

（四）違反本條例第六十五條第三項規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（五）違反本條例第六十五條第四項規(guī)定，侵占或者破壞綠化設施、市政公用設施和環(huán)衛(wèi)設施的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上二千元以下罰款；

（六）違反本條例第六十五條第六項規(guī)定，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防救援機構責令改正，處警告或者五百元以下罰款；拒不改正的，可以強制執(zhí)行；

（七）違反本條例第六十五條第七項規(guī)定，存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的，由公安機關依法處罰。

第七十八條  違反本條例第十一條第二款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按時將相關資料報送備案的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第七十九條  違反本條例第十三條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未進行前期物業(yè)承接查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第八十條  違反本條例第三十八條規(guī)定，挪用、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營收益的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門追回挪用、侵占的共有部分經(jīng)營收益，歸還業(yè)主，沒收違法所得。

第八十一條  住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、其他有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的工作人員，在對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十二條  專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例有關規(guī)定，拒不承擔維修、養(yǎng)護和管理責任的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府有關主管部門或者專業(yè)監(jiān)管部門責令限期改正；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

第八十三條  違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章  附 則

第八十四條  本條例中有關專業(yè)用語的含義：

（一）共用部位，是指房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等；

（二）共用設施設備，是指綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、控制柜、電梯、業(yè)主樓層間的供、排水總管、智能快件箱、消防設施、供電設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、健身設施、非機動車庫、共用設施設備用房等；

（三）專有部分，是指建筑區(qū)劃內(nèi)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分，或者具有利用上的獨立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。

第八十五條  市、縣（市、區(qū)）人民政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。

本條例規(guī)定的臨時管理規(guī)約、業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同和裝飾裝修管理服務協(xié)議的示范文本，由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。

第八十六條  上饒經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、三清山風景名勝區(qū)和上饒高鐵經(jīng)濟試驗區(qū)的管理機構在轄區(qū)范圍內(nèi)履行對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理職責。

第八十七條  本條例自2020年3月1日起施行。